métier du droit: Syndic de copropriété, grande inconnue

Certaines parties des bâtiments et des terrains sont souvent affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Tel est le cas dans les immeubles de logement sociaux. En l’espèce, pour fonctionner dans l’harmonie, les copropriétaires font souvent appel au syndic de copropriété…

 

Le syndic de copropriété, selon loi n° 2010/022 du 21 décembre 2010 relative a la copropriété des immeubles, est « l’organe d’exécution des décisions du syndicat prises en Assemblée générale » (art.2). Et le même ajoute que : « Le syndic de copropriété est un intermédiaire professionnel qui, en contrepartie d’une rémunération, participe à des opérations relatives à la gestion des biens appartenant à autrui, notamment une copropriété. Toutefois, il peut exister, pour certaines copropriétés, un syndic bénévole choisi parmi les copropriétaires ».
De fait, plusieurs personnes peuvent être propriétaires dans un  groupe d’immeubles ou un ensemble immobilier. Le premier renvoie à un ensemble d’immeubles bâtis « techniquement homogènes » dont chaque propriété est répartie en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de toutes les parties communes. En revanche, le second se rapporte à un groupe d’immeubles bâtis dont les bâtiments constitués par des immeubles collectifs ou des maisons individuelles font l’objet de droit de propriété et/ou de copropriété, se superposant à une copropriété générale comprenant le sol et tous les éléments d’équipement nécessaires à l’ensemble. Lorsqu’ils sont tous propriétaires du même bien immobilier, l’immeuble est soumis au statut de la copropriété et juridiquement divisé en lots correspondant chacun, d’une part, à une partie privative, et d’autre part, à une quote-part des parties communes. Cela concerne le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, les façades et les clôtures, le gros œuvre des bâtiments, les équipements communs, y compris les parties de canalisation y afférentes qui traversent les locaux privatifs. A cela s’ajoutent les coffres, gaines et têtes des cheminées, les passages et corridors, les locaux de services communs. Des droits accessoires sont attachés aux parties communes, tel que le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun, celui d’édifier des bâtiments nouveaux dans les cours, parcs ou jardins constituant des parties communes. La collectivité des copropriétaires doit se constituer alors en un Syndicat qui a la personnalité morale.
Ce Syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il lui incombe notamment « de percevoir les charges de copropriété ainsi que d’établir, de modifier ou d’exécuter effectivement les dispositions du règlement de copropriété. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes sans préjudice des actions récursoires ». C’est donc les décisions du syndicat que le syndic applique.

CONDITIONS  D’ACCÈS ETD’EXERCICE


C’est le Décret n° 2011/1132/pm du 11 mai 2011 qui fixe les conditions d’accès et d’exercice de la profession de syndic de copropriété. Pour espérer gérer les biens immobiliers dans ce cadre, il faut que l’on soit en dehors des professions telles que notaires, huissiers de justice, avocats, promoteurs immobiliers, agents immobiliers, experts immobiliers, géomètres, urbanistes, architectes, conseils juridiques des personnes morales ou privées promotrices des immeubles en copropriété ou encore agents d’affaires. L’on doit passer par l’obtention d’une carte professionnelle et pour ce faire, il faut remplir les conditions telles que  être titulaire du baccalauréat de l’enseignement général ou technique, ou d’un diplôme équivalent suivi de trois (3) années d’études universitaires. En plus, il faut avoir occupé de façon continue, pendant cinq (5) ans au moins, un emploi de gestion commerciale, dans les organismes d’habitat, dans un établissement relevant d’un titulaire de la carte professionnelle sollicitée. Cette carte professionnelle délivrée par le ministre en charge de l’Habitat.
En outre les postulants à la fonction de syndic de copropriété doivent, préalablement à l’obtention de la carte professionnelle, justifier de leur aptitude professionnelle, de leur nationalité ou de leur résidence au Cameroun. Ils doivent en outre contracter une assurance pour responsabilité civile professionnelle et ne pas être frappés d’une incapacité.
Au Cameroun, les formations en gestion de copropriété commencent à être proposées; tel est le cas de l’Institut de formation aux professions immobilière à Yaoundé.

RESPONSABILITÉS

Le syndic est protégé dans l’exercice de sa fonction. En même temps, tout égarement de sa part l’expose à des sanctions. C’est ainsi que la loi punit d’une amende de 200. 000 FCFA à 1. 000. 000 de francs et d’un emprisonnement d’1 mois à 1 an ou de l’une de ces deux peines seulement toute personne qui, d’une manière habituelle, se livre ou prête son concours, même à titre accessoire, à des opérations rentrant dans les missions du syndic de copropriété sans en avoir la qualité ou sans être titulaires de la carte professionnelle.
L’article 81 du décret sus évoqué punit d’un emprisonnement de 6 mois à 2 ans d’une amende de 500. 000 à 1. 500. 000  de francs ou de l’une de ces deux peines seulement, celui qui viole l’une des interdictions d’exercer la profession de syndic de copropriété en usant du faux pour déterminer l’autorité chargée de la délivrance de la carte professionnelle à lui délivrer.
A la charge du syndic de copropriété, il lui est interdit d’utiliser les fonds de roulement mis à sa disposition par le syndicat des copropriétaires à des fins autres que celles auxquelles ces fonds sont destinés au risque de s’exposer à l’abus de confiance aggravé.
Tout de même, ce professionnel travaille avec un conseil syndical qui est institué dans tout syndicat des copropriétaires. Les membres de ce conseil syndical sont désignés par l’Assemblée générale parmi les copropriétaires pour une durée de mandat  fixée à deux (02) ans renouvelables.

 


Stéphane Ngo

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