JOURNEES ANNUELLES OHADA 2010

Droits immobiliers, Accès au crédit et investissement

Du 27 au 29 octobre 2010, se sont tenues  à l’université de Dschang, les Journées Annuelles OHADA (JAO) 2010  organisées par le Groupe d’Etudes et de Recherche en Droit, Institution et Intégration Communautaire (GERDIIC) et le Département de droit privé de la Faculté des sciences juridiques et politiques de l’Université de Dschang, sous la coordination scientifique du Pr KALIEU ELONGO Yvette Rachel, agrégée des facultés de Droit, Maître de conférences à l’Université de Dschang et coordonateur du GERDIIC.

Ces journées dont le thème était « Droits réels immobiliers, accès au crédit et promotion  des investissements dans les pays de L’OHADA » ont connu une forte participation de nombreux professionnels et praticiens du droit (avocats, magistrats, notaires, huissiers, juristes d’entreprises, etc.),  ainsi que des enseignant-chercheurs et étudiants de différentes universités. Cette 3ème édition des journées OHADA après celle de 2008 et 2009 a été également marquée  par  la participation de l’Amicale des Anciens Etudiants de la Faculté de Droit (AMANEFD) et la présence d’une délégation du Secrétariat permanent de l’OHADA, conduite  par M. Aho Ferdinand, Conseiller Technique, représentant le Secrétaire Permanent de l’OHADA et comprenant entre autres, Mme Clarisse Motsebo, juriste assistante au Secrétariat permanent.

Après l’ouverture solennelle des JAO par le représentant du Secrétaire Permanent,  les travaux  se sont poursuivis autour de trois sessions.

S’agissant de la première session, portant sur les  Droits réels immobiliers et l’accès au crédit, il est ressorti des différentes communications et des échanges que, si le législateur communautaire OHADA a pour ambition avouée de favoriser l’accès au crédit  dans l’espace OHADA, à travers les droits réels immobiliers, en organisant notamment l’hypothèque dans l’AUS (Acte Uniforme portant organisation des sûretés) ; cette ambition est loin d’être réalisée pour diverses raisons. On peut citer à titre d’exemple la coexistence du dispositif juridique communautaire et d’un corpus de règles nationales régissant le droit foncier. Or, le régime foncier tel qu’il existe dans la plupart des pays de l’OHADA n’a pas été suffisamment pris en compte dans la législation communautaire. Ainsi, l’hypothèque ne peut porter que sur des biens immobiliers faisant l’objet d’un titre de propriété. Or, beaucoup de terres demeurent non immatriculées et sont généralement comprises dans le domaine national dont la gestion incombe à titre principal à l’Etat. D’où la nécessité de renforcer les droits fonciers  des populations et, surtout de mieux prendre en compte, en guise de garantie, les différents droits actuellement reconnus sur la terre dans les différentes législations nationales pour un accès efficace au crédit.

Tel ne semble pas être le cas pour l’instant. Le projet de réforme de l’AUS  en cours n’ayant pas envisagé d’élargir le domaine des droits immobiliers susceptibles d’hypothèques à la catégorie des droits immobiliers  et fonciers spécifiques, hors de ceux que l’on retrouve dans le code civil. Les dispositions de ce  projet d’Acte Uniforme comportent par contre, de nouvelles dispositions en matière de  réalisation de l’hypothèque. Lesquelles a priori sont favorables à l’accès au crédit, en ce qu’elles simplifient la réalisation en cas d’inexécution du débiteur. Le projet en cours comporte en effet quelques innovations : la possibilité offerte désormais au créancier hypothécaire de se faire attribuer par décision de justice l’immeuble hypothéqué en paiement de sa créance ; la possibilité d’introduire dans les conventions d’hypothèque d’une clause permettant au créancier de devenir propriétaire de l’immeuble hypothéqué en cas de non paiement. Ces innovations, favorables à la protection du crédit, rassurent très peu les débiteurs. Tel est le cas des personnes physiques non commerçantes. Certes, le projet a exclu de son champ d’application les immeubles à usage d’habitation et a prévu que la valeur de l’immeuble soit déterminée par un expert. Mais ces précautions sont loin de suffire pour préserver l’équilibre entre le constituant et le créancier hypothécaire, de sorte que, si elles  étaient adoptées en l’état, ces réformes  risqueraient, à coup sûr d’être des sources d’injustice au préjudice des débiteurs. Par ailleurs, l’adaptation de cette réforme à l’environnement actuel des pays de l’OHADA  n’est pas certaine.

D’un autre côté, il a été relevé que les formules telles que les promesses d’hypothèque, qui permettent de contourner les exigences de constitution des droits réels en garantie de crédits, si elles sont couramment pratiquées ne sont pas organisées par la loi OHADA. Alors qu’en l’espèce, on pourrait améliorer l’accès au crédit en s’inspirant du système de  Common Law à travers l’équitable mortage  qui reconnaît  une plus grande efficacité aux promesses d’hypothèque. De même, l’antichrèse omise par le législateur communautaire  pourrait  aussi favoriser la garantie  de l’accès au crédit.

Au cours de la deuxième session relative aux Droits réels immobiliers et la  promotion des investissements, il est apparu que  la promotion immobilière et  la copropriété  organisées dans certains pays tel le Cameroun, favorisent non seulement  l’accès à la propriété immobilière, mais aussi les investissements immobiliers, à travers un cadre juridique  protecteur des droits des différentes parties. Néanmoins, il est souhaitable pour une  sécurisation efficiente de l’investissement immobilier,  que la réglementation en matière de construction et d’urbanisation soit respectée.

Il est également ressorti de cette session que, l’encadrement  des investissements étrangers en matière agricole devrait prendre en compte la précarité des conditions de vie des paysans, dont la survie dépend essentiellement de la terre. Le maintien de la paix sociale à terme est au prix de cette conciliation d’intérêts divergents.

Enfin la troisième session portait sur «La Gestion et l’administration des droits réels immobiliers et leur incidence sur le crédit et l’investissement ». L’accent a été mis sur l’importance de  la publicité des droits immobiliers et  la conservation foncière,  dont  le rôle sur  la protection des premiers cités, à savoir les droits réels immobiliers et partant la promotion des investissements est indéniable.

Il a été aussi noté que le coût des actes immobiliers notariés est préjudiciable au respect des dispositions légales. Ces honoraires exorbitants, associés aux coûts d’évaluation des biens immobiliers par les experts, alourdissent le crédit et ne favorisent ni l’accès au crédit ni les investissements.

En marge de ces travaux, les journées OHADA ont été l’occasion pour le Secrétariat Permanent de l’OHADA à travers son représentant, M. Aho Ferdinand de procéder à une remise officielle d’ouvrages aux membres de la communauté universitaire de Dschang  - enseignants, étudiants, bibliothèques, laboratoires - comme cela avait déjà  été  fait dans d’autres universités d’Etat du Cameroun.

Les travaux des JAO ont été clôturés le vendredi 29 octobre par le Recteur de l’Université de Dschang, le Pr. Fomethe Anaclet qui a loué la synergie ayant permis l’organisation et la tenue des ces journées. Rendez-vous a été pris pour les journées OHADA 2011.

 

Pr. KALIEU ELONGO

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